Eine eigene Finca auf Mallorca kaufen – was ist zu beachten?

Die eigene Finca ist nicht nur der beste Ort, um sicher am selben Ort den Urlaub zu verbringen, sie kann auch eine gute Kapitalanlage sein, wenn sie beispielsweise an Reisende vermietet wird. Zudem ist die Finca das Aushängeschild des mallorquinischen Lebens und somit schon ein Highlight. Der Kauf eines solchen Objekts ist jedoch nur gut gestellten Personen möglich, da die Kaufkosten durchaus leicht in den Millionenbereich gehen. Bei einer solchen Ausgabe ist es wichtig, genau darauf zu achten, was und von wem gekauft wird. Denn auch eine Finca ist nicht stets das, was sich deutsche Interessenten darunter vorstellen.

Passende Angebote finden:

Wie auch in Deutschland gibt es mehrere Möglichkeiten, um passende Objekte zu kaufen. Und auch wie in Deutschland gilt es, mit zwei offenen Augen hinzuschauen und nicht jedes Angebot gleich gutherzig anzunehmen. Die üblichsten Mittel sind:

• Makler – es empfiehlt sich, einen der auf der Ferieninsel agierenden deutschen Makler und Vermittler zu wählen. Die Sprachbarriere fällt schlichtweg und häufig wirken diese Makler in einem eher luxuriösen Bereich. Aber auch von einheimischen Maklern ist nicht grundsätzlich abzuraten, wenn noch vertrauenswürdige und vor allem rechtskundige Personen mit ins Boot geholt werden.
• Plattformen – auf Immobilienplattformen können die Fincas ebenfalls gesucht werden. Sie sind praktisch, um vorab einen Überblick, auch in preislicher Hinsicht, zu bekommen.

Wichtig ist daran zu denken, dass Fotos im Internet ebenso wie Beschreibungen nicht absolut aussagekräftig sind. Bei rein spanischen oder englischen Einträgen muss auch die eigene Sprachgewandtheit berücksichtigt werden. Zudem haben gerade mallorquinische Einwohner teils deutlich andere Ansprüche und Vorstellungen als der deutsche Käufer.

 

Besichtigungen

Ein Grundsatz vorab: Ohne eine ausgiebige Besichtigung darf eine Finca niemals gekauft werden. Zwischen der tatsächlichen Variante der »Finca auf umzäunten Grundstück mit modernen Bädern und drei Schlafräumen« und der eigenen Vorstellung dieser Variante liegen teils Welten. Wer beispielsweise auf ein umzäuntes Grundstück setzt, um während des Aufenthalts Kinder oder Hunde auf dem Grund toben zu lassen, versteht unter »Zaun« kein mickriges und teils marodes Zäunchen, über das der Dreijährige klettern kann. Des Weiteren gilt für Besichtigungen:

• Gutachter mitnehmen – ein fachkundiger Gutachter sollte immer mit dabei sein. Spätestens bei der zweiten Besichtigung ist er wichtig, da nur er erkennen kann, welchen Renovierungs- oder Sanierungsbedarf das Haus hat. Gleichfalls kann einzig er die Kosten korrekt einschätzen. Erstellt er zudem ein echtes Gutachten, ist dieses nicht nur für den Kaufpreis entscheidend, sondern gilt auch vor Gericht.
• Nachfragen – wie wurde die Finca bislang genutzt? Wird angegeben, dass sie durchaus für Feriengäste genutzt wurde, sollte hier genauer nachgehakt werden – gerade, wenn sie später so benutzt werden soll. Denn unter Feriengäste können auch Familienangehörige oder Freunde zählen. Befindet sich die Finca deutlich abseits, kann es gut sein, dass nur wenige Urlauber sie genutzt haben.
• Sämtliche Bauten betrachten – häufig besteht eine Finca aus einem Haupthaus und Nebengebäuden. Zur Vermietung ist diese Aufteilung ideal, denn im Haupthaus können Besitzer trotz Urlauber in Ruhe leben. Das gelingt aber nur, wenn die Nebengebäude auch ansprechend und nutzbar sind. Handelt es sich um typische Plantagengebäude, in denen zwar Räume mit Betten liegen, jedoch kein ausreichendes Bad, sind sie für die Urlaubsvermietung erst nach einer deutlichen Sanierung nutzbar.
• Kosten – abseits der Kaufkosten müssen die reinen Unterhaltskosten der Finca mitberücksichtigt werden. Hierzu zählen Gärtner, Unterhalt für den Pool, Bewachung oder auch der Hausmeister, der mit diesen Aufgaben betreut ist.

Es schadet nie, zu viel zu fragen, selbst wenn der Verkäufer oder Objektbetreuer auf das Nachhaken unwirsch reagiert. Zu wenige Fragen hingegen führen leicht dazu, mit der Entscheidung für ein Objekt massive Verluste zu generieren.

Kaufvertrag genau prüfen lassen

Bereits bei einem Immobilienkauf in Deutschland sollte der Kaufvertrag immer genau geprüft werden. Das ist rechtlich ohnehin vorgesehen, denn ohne einen notariellen Kaufvertrag funktioniert der Kauf nicht. Und selbst in dieser Situation ist es sinnvoll, einen Vertrauten bei sich zu haben, der einzelne Punkte nochmals genauer erklärt. Wer jedoch eine Finca in Spanien kauft, muss schon aus diversen Gründen achtsam sein:

• Sprachbarriere – ob der Vertrag nun auf Spanisch oder Englisch verfasst ist – die wenigsten Menschen sprechen die Sprachen so perfekt, dass sie absolut rechtssicher jede Formulierung beurteilen können. Noch schlimmer ist es bei der vorherigen Vertragsverhandlung. Wenn es schon in der eigenen Sprache kompliziert ist, »Rechtsdeutsch« zu verstehen, wie sieht es dann auf Spanisch oder Englisch aus? Es muss also immer ein geprüfter Übersetzer mit dabei sein.
• Eigentumsurkunden – es ist alles in trockenen Tüchern? Vielleicht, doch kann der bisherige Eigentümer auch sein Eigentum an der Finca mittels einer Urkunde belegen? Gerade in den ländlichen Gebieten kann der Kauf daran scheitern, da hier die Grundstücke und Gebäude durchaus »mal so« entstanden und zugeteilt wurden.
• Fläche – noch viel häufiger stimmen die tatsächlichen Flächen nicht mit denen in den Urkunden überein. Bei einer Umschreibung auf den neuen Besitzer gibt das immer Probleme. Zudem ist der Preis natürlich zu hoch angesetzt, wenn die Fläche wesentlich kleiner ist.
• Steuern – sie sind relativ kompliziert und unterscheiden sich mitunter durch den Typ des Verkäufers. Bei Maklern werden Mehrwertsteuer und Stempelsteuer fällig, bei Privatpersonen wiederum Grunderwerbssteuer. Gleichfalls gibt es noch weitere Steuerarten, die sich nach der Immobilie und dem Grundstück an sich orientieren.

Sehr wichtig ist auch vorab abzuklären, ob diese Finca als Ferienobjekt zur Vermietung genutzt werden darf. Auch hier kann es je nach Region Unterschiede geben. Die Zusage sollte stets im schriftlichen Kaufvertrag stehen. Und:

• Ein Ja – ein »Ja« kann in Spanien schon rechtswirksam als Zugeständnis gelten.
• Absprachen – mündliche Absprachen werden bei Weitem nicht immer in den Kaufvertrag aufgenommen. Wer also die Zusage »Ferienvermietung möglich« hat, sollte darauf achten, dass dieser Passus korrekt im schriftlichen Vertrag steht.

Fazit: Vorsicht ist besser als Nachsicht

Grundsätzlich stehen Immobilienkäufern auf Mallorca längst sichere und nützliche Helfer beiseite, die den Finca-Erwerb erleichtern. Dennoch sollte sich jeder Käufer die Mühe machen und mehrere Besichtigungen mit einem Fachmann durchführen und dabei so viele Fragen stellen, wie nur möglich. Der Kaufvertrag sollte hingegen nochmals von einem vertrauten Anwalt geprüft werden – nur so lässt sich verhindern, dass irgendwelche halbseidenen Formulierungen genutzt werden.

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